Focus

CAPACITÀ GIURIDICA, NUOVA FRONTIERA DEL CONDOMINIO

Di
Nino Scripelliti

1. Premessa. Il tema della capacità giuridica del condominio (la nuova frontiera del condominio) non è stato posto, come sarebbe stato lecito attendersi, dalla dottrina o, quando se ne fosse presentata l’occasione, in giurisprudenza; al contrario il tema – sostenuto, già da anni, dalla Confedilizia – è stato posto nella sede legislativa, come si può constatare dalla lettura dei due disegni di legge presentati al Senato in questa legislatura (Legnini ed altri, e Pastore ed altri), i quali prevedono entrambi per il condominio la capacità giuridica secondo le indicazioni di cui infra: il primo D.D.L., quale promozione volontaria rispetto allo stato attuale ed oggetto di specifica deliberazione da parte dell’assemblea con il massimo quorum deliberativo, così riconoscendosi alla capacità giuridica,una forma di evoluzione rispetto allo status tipico e legale dell’istituto; il secondo D.D.L. – ripetitivo,anche in questo aspetto, di uguale proposta avanzata nella scorsa legislatura – prevedendo la capacità de plano e quale condizione generale propria e non rinunciabile per tutti gli edifici in condominio. 
Altro è capire quale sia il significato, attuale e potenziale, di questa attribuzione e quindi della sua possibile evoluzione, se ed in quale misura la capacità coincida con la personalità giuridica e, più genericamente, con l’emersione di una più marcata soggettività del condominio rispetto a quella attuale ammessa dal diritto positivo. 
In realtà, capacità e personalità sono aspetti dello stesso tema, in quanto l’espansione della capacità, può assurgere a livello di vera e propria personalità giuridica nel senso comunemente inteso. 
Conviene che i diretti interessati e quindi i condomini e le associazioni della proprietà edilizia che li rappresentano, affrontino l’argomento in quanto strettamente connesso con il tema dell’amministrazione, ora emergente a livello di percezione della generalità dell’utenza, di quella che costituisce la più diffusa forma abitativa; e ciò per una serie di motivi: maggiori esigenze di manutenzione a causa dell’invecchiamento degli edifici e maggiori costi relativi, necessità di mantenere il valore dell’investimento immobiliare, crescita del livello degli stili di vita unitamente alla emersione di beni e diritti (privacy, salute, sicurezza, comunicazioni) delle persone, prima non avvertiti ed ora, non di rado, avvertiti in quanto oggetto di compressione nella comunità condominiale. È opinione di chi scrive, che questi temi siano strettamente connessi con quelli della efficienza e della responsabilità dell’amministrazione, a loro volta connessi con quella che, per convenzione, possiamo definire la capacità giuridica del condominio. Occorre ammettere che l’attuale disciplina, tra diverse lacune ed imperfezioni, annovera anche quella di una carente regolamentazione dell’amministrazione, lasciata alla interpretazione dei singoli attori (amministratori ed assemblea) e tale da non garantire i condomini dalle prevaricazioni dell’assemblea, che spesso tende a straripare nella competenza dell’amministratore limitandone l’iniziativa, e da non premiare l’iniziativa dell’amministratore relegandolo al ruolo di puro esecutore del deliberato e, nel contempo,senza apprestare strumenti efficaci per farne valere le eventuali responsabilità. È constatabile che l’attuale disciplina rende difficile l’avvicendamento degli amministratori (sovente in condizioni di prorogatio), che incentra l’amministrazione nell’assemblea (che, come tutti gli organi collegiali numerosi, dovrebbe essere destinata allo svolgimento di funzioni di controllo e non di gestione), che non tutela le minoranze dagli abusi della maggioranza e,al contrario, non tutela la maggioranza dalle imposizioni e della minoranza e degli assenteisti, che non stimola la partecipazione (responsabilizzandogli assenti e gli astenuti).

Sommario: 
1. Premessa. – 2. Capacità e soggettività del condominio. Critica alla definizione tradizionale del condominio quale ente di gestione. – 3. La attuale disciplina. – 4. Il nuovo condominio. – 5. Capacità e soggettività attuali del condominio. – 6. Espansione della capacità giuridica del condominio.
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