Focus

CONDOMINIO E FALLIMENTO

Di
Luca Damian

Il fallimento di un condomino, quasi certamente, si accompagna ad una situazione di morosità del condomino-fallito. 
In questi casi il primo problema da affrontare è la definizione del soggetto legittimato alla proposizione della domanda di ammissione al passivo anche alla luce del nuovo disposto dell’art. 93 della legge fallimentare. 
Cosa deve contenere la domanda di ammissione al passivo del fallimento proposta dall’amministratore? 
La nuova legge prevede che la domanda contenga: 
1) l’indicazione della procedura e le generalità del creditore; nel caso di specie trattandosi di un condominio l’indicazione del codice fiscale dello stesso condominio, le indicazioni del suo rappresentante legale-amministratore e i dati fiscali di quest’ultimo.
2) La determinazione della somma che si richiede ed, in particolare, il distinguo tra spese straordinarie e ordinarie che come vedremo hanno un diverso regime ed ordine di importanza in ordine alla distribuzione delle somme. 
3) La succinta esposizione dei fatti e gli elementi di diritto che costituiscono la ragione. Trattandosi di condominio (e quindi in mancanza di prove certe tipiche dell’imprenditore quali fatture e copia autentica delle scritture contabili) per analogia al disposto dell’art. 63 disp. att. c.c. la domanda dovrà contenere copie autentiche della delibera di conferma o nomina dell’amministratore per evitare contestazione di carenza di legittimazione, copia del bilancio consuntivo e preventivo, copia del verbale di approvazione bilanci e dei relativi riparti. 
Ricordiamo che l’incertezza su uno dei sopramenzionati requisiti determina l’inammissibilità della domanda di ammissione al passivo. 
4) L’eventuale diritto di prelazione vantato dal condominio. Nel caso di specie trattandosi di ammissione al passivo per crediti maturati anteriormente alla dichiarazione di fallimento bisogna distinguere tra debiti maturati su gestioni ordinarie (generali consumo-ascensore) e quelle per spese straordinarie necessarie alla conservazione dell’immobile del fallito. Per i primi il credito è meramente chirografario e quindi con poche possibilità di recupero, per il secondo il credito è privilegiato (privilegio speciale) stante il combinato disposto dell’art. 111 L. fall. e degli articoli 2770 e 2775 c.c. 
5) L’indicazione del telefax, l’indirizzo di posta elettronica o l’elezione nel comune del circondario ove è posto il tribunale.

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