Focus

IL MITO DEL CATASTO BASATO SUI VALORI IMMOBILIARI

Di
Francesco Forte

Vi sono, in Italia, da qualche tempo, idee molto stravaganti sul catasto. Il catasto, come si legge nei testi oramai classici di LUIGI EINAUDI e del MESSEDAGLIA e degli autori precedenti, sino a quelli del settecento che l’EINAUDI ha catalogato come gli economisti della «scienza italiana dell’ottima imposta», stima il «reddito medio ordinario», una nozione stabile, legata alla nozione di prodotto netto della terra e dell’edilizia e al mercato degli affitti liberi.
Il catasto dei terreni e quello dei fabbricati obbediscono ai medesimi principi, mirando al reddito medio delle unità immobiliari considerate, con una sola differenza: per i terreni si distinguono i redditi medi dominicali e quelli medi agrari, per i fabbricati invece il reddito medio si distingue secondo il tipo di destinazione d’uso dei fabbricati. Invece, secondo una tesi, che non ha basi né nella teoria economica, né nel sistema legislativo vigente in Italia, il catasto degli immobili urbani si dovrebbe basare sul valore dei fabbricati. Il quale, peraltro, non è in grado di obbedire al principio di base a cui si ispira la determinazione catastale degli imponibili: ossia la stabilità dei valori tassabili, per la semplice ragione che i valori capitali dei beni immobili dipendono non solo dal loro reddito, ma anche dal tasso di interesse. E questo, in regime di moneta convenzionale, quale quello in cui viviamo, è una variabile instabile, che viene manovrata allo scopo di controllare altre variabili, come il tasso di inflazione, il tasso di cambio e il volume delle operazioni finanziarie sui mercati interni e internazionali. Che il catasto mira a determinare il reddito dominicale medio ordinario, ritraibile dai terreni o dai fabbricati, con principi unitari, per le due specie di reddito, secondo la legislazione italiana vigente, lo si può desumere, con estrema chiarezza, dal Testo unico delle imposte sui redditi.

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