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ESAME DI AVVOCATO - RINVIO 2021: Fabrizio Colli commenta la sentenza Cassazione civile, Sez. VI -2 Ordinanza 18-01-2017, n. 1192

L'apparenza del diritto nel contratto preliminare di compravendita di beni immobili

Data: 12/01/2021

In tema di contratto preliminare di compravendita immobiliare, il principio dell'apparenza del diritto non può essere invocato dal promissario acquirente che abbia confidato nella sussistenza del potere rappresentativo del contraente che abbia speso il nome del promittente alienante, pur in assenza di una procura rilasciata in forma scritta, per ottenere l'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto definitivo, ex art. 2932 c.c. - sussistendo, in ragione del requisito formale richiesto "ad substantiam" per il conferimento di una simile procura, un onere legale di documentazione della stessa, in capo al rappresentante, ed un onere di diligenza in capo al terzo contraente, consistente nel chiedere la giustificazione degli altrui poteri e, quindi, l'esibizione dell'atto scritto con cui sono stati conferiti - mentre può fondarne la richiesta risarcitoria nei confronti del "falsus procurator" e dello stesso falsamente rappresentato, in presenza di elementi esteriori ed obiettivi, atti a giustificare la sua opinione che il potere rappresentativo fosse stato effettivamente conferito.

La Cassazione si sofferma sul principio dell’apparenza del diritto con riferimento al contratto preliminare di compravendita di beni immobili.

Come noto, tale principio può assumere sia la forma dell'apparenza pura, caratterizzata dalla presenza di una situazione di fatto difforme da quella di diritto, nonchè dall'errore scusabile della parte o del terzo che abbiano confidato nello schema apparente, sia la forma dell'apparenza colposa contraddistinta, oltre che dalla presenza dei suindicati elementi, anche dalla colpa del soggetto contro cui l'apparenza è invocata; non integra, però, un istituto a carattere generale con connotazioni definite e precise, ma, al contrario, opera nell'ambito dei singoli negozi giuridici, secondo il vario grado di tolleranza di questi in ordine alla prevalenza dello schema apparente su quello reale.

In particolare, per quanto attiene alla rappresentanza negoziale è irrilevante l'apparenza di diritto pura, che non può mai prevalere sul mancato conferimento dei poteri rappresentativi, dovendo in tal caso applicarsi la disciplina di cui agli artt. 1398 e 1399 c.c.; può assumere, invece, rilievo l'apparenza colposa, nel caso in cui si accerti un malizioso o negligente comportamento del rappresentato apparente tale da far presumere la volontà di conferire al procuratore i suddetti poteri.

Peraltro, anche quest'ultima forma di apparenza deve ritenersi inoperante nel caso in cui sia individuabile una colpa inescusabile nel soggetto che versi in errore; colpa la quale sussiste sia qualora tale errore avrebbe potuto essere evitato mediante l'impiego della normale prudenza nella condotta degli affari, ovvero con l'utilizzazione appropriata degli strumenti legali di pubblicità, sia nell'ipotesi in cui il conferimento dei poteri rappresentativi debba assumere la forma scritta ad substantiam.

In questa prospettiva, in tema di contratto preliminare di compravendita immobiliare il principio dell'apparenza deve cedere a fronte dell’atteggiamento di chi abbia confidato nella spendita del nome del supposto rappresentato pur in assenza di una procura rilasciata in forma scritta, giacché per il contratto preliminare è richiesta ad substantiam la stessa forma scritta (artt. 1350 e 1351 c.c.) stabilita per il negozio definitivo.

Sussiste infatti a carico del rappresentante l'onere legale di documentazione della procura, ma è altresì configurabile un onere di diligenza, in capo al terzo contraente, di chiedere la giustificazione dei poteri e quindi l'esibizione dell'atto scritto di conferimento della procura.

Fabrizio Colli

CODICE CIVILE COMMENTATO PER ARTICOLO CON LE SOLUZIONI DELLA GIURISPRUDENZA

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