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NJUS - Espropriazione contro il terzo proprietario: la tutela del creditore in caso di illegittima cancellazione della iscrizione ipotecaria

SPECIALE AVVOCATO - Commento alla ord. Cass. civ. n. 33740 del 16 novembre 2022

Data: 17/11/2022

Sulla nuova rivista digitale NJUS diretta da Valerio de Gioia potete leggere il commento alla ordinanza della Corte di cassazione civile n. 33740 del 16 novembre 2022. La terza sezione civile della Corte di Cassazione è intervenuta in tema di espropriazione contro il terzo proprietario.

Disciplinata dagli artt. 602-604 del codice di rito, tipizza ipotesi di responsabilità per debito altrui (da autorevole dottrina anche definita responsabilità senza debito), nelle quali cioè un soggetto, non personalmente obbligato, legittimamente subisce l’espropriazione di beni facenti parte del proprio patrimonio su iniziativa di un creditore di un diverso soggetto e per la soddisfazione coattiva di pretese vantate nei confronti di quest’ultimo. Dal punto di vista sistematico, l’assoggettamento ad esecuzione forzata del terzo acquirente di un immobile gravato da ipoteca è la più significativa estrinsecazione dello ius sequelae che ontologicamente connota siffatta garanzia reale, positivamente tradotto nel disposto dell’art. 2808, comma 1, c.c. («l’ipoteca attribuisce al creditore il diritto di espropriare, anche in confronto del terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia del suo credito»). Condizione necessaria per assoggettare ad esecuzione forzata il terzo (con pressoché integrale parificazione di questi, quoad effectus, al debitore esecutato) acquirente di un bene ipotecato (oppure il terzo datore di ipoteca su beni propri a garanzia di un debito altrui) è l’esistenza di una iscrizione ipotecaria, valida ed efficace, sull’immobile staggito: e tale condizione deve ricorrere per l’intero corso del procedimento di espropriazione, cioè a dire, più precisamente, dalla notifica del (prodromico) atto di precetto sino all’aggiudicazione, momento in cui l’aggiudicatario acquista il diritto (qualificabile come ius ad rem) al trasferimento del bene pignorato purgato da gravami e formalità pregiudizievoli, inclusa l’ipoteca in parola. Il venir meno, per qualsivoglia ragione, della ipoteca in pendenza della procedura espropriativa intrapresa contro il terzo proprietario importa, pertanto, l’immediato arresto della stessa (declinabile, più propriamente, in forma di improcedibilità o di estinzione atipica o di chiusura anticipata), per sopravvenuta insussistenza dell’elemento integrante la fattispecie di responsabilità per debito altrui.

Sotto il profilo sostanziale, l’ipoteca «si costituisce mediante iscrizione nei registri immobiliari» (art. 2808, comma 2, c.c.): è questa l’affermazione, netta ed inequivoca, del principio dell’efficacia costitutiva della formalità pubblicitaria, in virtù del quale il diritto di garanzia reale viene ad esistenza, tanto fra le parti quanto nei confronti dei terzi, con la iscrizione nei registri. Analoga natura costitutiva caratterizza altresì la formalità della cancellazione dell’iscrizione, intesa come causa estintiva autonoma dell’ipoteca prevista dall’art. 2878, comma 1, n. 1, c.c.. È doveroso, al riguardo, puntualizzare che l’art. 2878 c.c., nella sua complessiva portata precettiva, si riferisce alla cancellazione in una duplice accezione, gravida di differente valenza: da un lato, come pubblicità dichiarativa, quando si sia già verificata una delle possibili cause autonome contemplate dall’art. 2878 c.c. e produttive, in via diretta o indiretta, dell’effetto estintivo dell’ipoteca (per venir meno della garanzia o del credito garantito), ipotesi nelle quali la formalità della cancellazione assolve la funzione di dare notizia del (già verificatosi) effetto; dall’altro lato, nel peculiare significato sotteso alla citata disposizione dell’art. 2878, primo comma, n. 1, c.c., come causa estintiva autonoma dell’ipoteca, allorché, mancando altra ragione di estinzione, è la stessa cancellazione che, quale contrarius actus rispetto all’iscrizione provvisto della stessa efficacia costitutiva, determina il venir meno dell’ipoteca, per difetto dell’essenziale elemento pubblicitario (da ultimo, Cass. civ. 24 giugno 2022, n. 20434). 

Per l’esigenza imperativa di garantire la stabilità del regime di circolazione dei beni immobili, fondato sull’affidamento dei terzi sulle risultanze dei pubblici registri, la cancellazione, attesa l’evidenziata natura costitutiva di tale formalità pubblicitaria, non può che cagionare la definitiva ed irreversibile estinzione dell’ipoteca, pur se la cancellazione sia effettuata in difetto dei presupposti legittimanti, per errore oppure in forza di un atto invalido, illegittimo o inefficace. Muovendo da queste premesse, in conformità a risalente (ma mai contrastata) giurisprudenza di legittimità ed unanime opinione di dottrina, la cancellazione dell’iscrizione ipotecaria, concessa o ordinata in maniera invalida (Cass. civ. 17 dicembre 1969, n. 3988) oppure originata da un atto inesistente, nullo o inefficace (Cass. civ. 8 agosto 1963, n. 2247) oppure ancora effettuata in radicale difetto di ragione giustificatrice, produce comunque l’estinzione della garanzia tra le parti e verso i terzi. Nella descritta evenienza, la tutela del creditore è assicurata, giusta il disposto dell’art. 2881 c.c., dall’unico rimedio della reiscrizione dell’ipoteca in forza del medesimo titolo, ma con grado dalla data della nuova iscrizione, fatta salva l’esperibilità di azione risarcitoria nei riguardi del Conservatore dei Registri Immobiliari (o del dirigente del corrispondente odierno ufficio pubblico), ove la cancellazione sia imputabile a sua responsabilità e ricorrendo le condizioni poste (e nei limiti stabiliti) dall’art. 232-bis disp. att. c.c..

Il commento di Giovanna Spirito dal titolo: Espropriazione contro il terzo proprietario: la tutela del creditore in caso di illegittima cancellazione della iscrizione ipotecaria è corredato dal testo integrale della sentenza.

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