I limiti dell’azione di nullità per mancata fideiussione nella compravendita di immobili da costruire

Con la sentenza n. 28716 del 30 ottobre 2025, la Corte di cassazione ha affermato che la nullità di protezione prevista dall’art. 2 del D.Lvo 20 giugno 2005, n. 122 non può essere esercitata in modo distorto rispetto alla sua finalità di tutela dell’acquirente di immobili da costruire contro il rischio d’insolvenza del costruttore.

Nel caso concreto, gli acquirenti avevano eccepito la nullità dei contratti preliminari per mancanza della fideiussione, ma solo dopo la consegna e l’ultimazione degli immobili. La Corte ha escluso la possibilità di dichiarare la nullità, ritenendo che, cessato il pericolo di pregiudizio economico e consegnato il bene, l’azione fosse strumentale non alla tutela prevista dal legislatore, ma al tentativo di liberarsi da un vincolo negoziale divenuto scomodo.

La Cassazione ricostruisce così la nullità ex art. 2 D.Lvo 122/2005 come una nullità di protezione condizionata al perdurare del rischio tutelato, che evolve in chiave...