La riforma del processo civile: il procedimento di sfratto si applica anche nel caso del comodato e dell'affitto di azienda

SOMMARIO:

1) Premessa

2) La previsione della legge delega e quella del decreto delegato

3) La modifica dell'art. 657 c.p.c.

4) La formulazione della nuova norma con riguardo alla licenza ed allo sfratto per finita locazione

4.1) La previsione della “finita locazione”

4.2) Lo sfratto per la scadenza del contratto

4.3) L'utilizzabilità dello sfratto per scadenza del contratto nel caso del comodato

4.4) La portata del giudicato derivante dalla convalida

4.5) L'ipotesi dell'intimazione dello sfratto per una data erronea

4.6) La legittimazione a promuovere il procedimento per finita locazione e l'alienazione del bene

4.7) La produzione del contratto scritto

5) La formulazione della nuova norma e lo sfratto per morosità

5.1) L'estensione dell'applicabilità del procedimento di sfratto per morosità

5.2) Utilizzabilità della procedura di sfratto per morosità per l'accertamento della intervenuta risoluzione del contratto

5.3) Utilizzabilità del procedimento per il mancato pagamento degli oneri accessori

5.4) La portata del giudicato derivante dalla convalida

5.5) La produzione del contratto scritto

5.6) L'ipotesi della comparizione di rappresentante dell'intimato all'udienza di convalida

5.7) La sanatoria della morosità

1) Premessa

Nella Gazzetta Ufficiale n. 243 del 17 ottobre 2022 è stato pubblicato il testo del decreto legislativo n. 149 del 10 ottobre 2022 diretto alla “attuazione della legge 26 novembre 2021, n. 206, recante delega al Governo per l'efficienza del processo civile e per la revisione della disciplina degli strumenti di risoluzione alternativa delle controversie e misure urgenti di razionalizzazione dei procedimenti in materia di diritti delle persone e delle famiglie nonché in materia di esecuzione forzata”.

Con il decreto in questione vengono introdotte numerose nuove regole dirette a disciplinare il processo civile.

Prenderemo in esame la nuova disposizione che – sulla base di quanto era stato previsto dalla legge delega – ha esteso l'applicabilità del procedimento di sfratto alle ipotesi del comodato avente ad oggetto beni immobili e dell'affitto di azienda.

Nell'esaminare le nuove disposizioni faremo richiamo alle osservazioni che avevamo avuto modo di formulare in sede di commento alle disposizioni che erano state dettate in argomento dalla legge delega (1).

2) La previsione della legge delega e quella del decreto delegato

Il 5° comma dell'art. 1 della legge delega n. 206 del 2021 (articolo diretto ad indicare le modifiche da apportare con la riforma del codice di rito al “Processo di cognizione di primo grado davanti al tribunale in composizione monocratica”) disponeva che “nell'esercizio della delega di cui al comma 1, il decreto o i decreti legislativi recanti modifiche al codice di procedura civile in materia di processo di cognizione di primo grado davanti al tribunale in composizione monocratica sono adottati nel rispetto” di una serie di “principi e criteri direttivi”: nell'ambito delle conseguenti disposizioni (che si prevedeva che fossero indirizzate in primo luogo a cogliere l'obiettivo di “assicurare la semplicità, la concentrazione e l'effettività della tutela e la ragionevole durata del processo”) veniva disposto che uno degli obiettivi da cogliere fosse costituito dall'estensione dell'“applicabilità della procedura di convalida, di licenza per scadenza del contratto e di sfratto per morosità anche ai contratti di comodato di beni immobili e di affitto d'azienda” (si trattava della previsione della lett. r) del 5° comma dell'articolo anzidetto).

La disposizione ora ricordata della legge delega dunque era volta ad estendere la possibilità dell'utilizzo dello strumento processuale costituito dal procedimento speciale di intimazione e convalida dello sfratto – strumento connotato da rapidità e snellezza ed indirizzato alla soluzione delle controversie con definizione immediata nei casi in cui non vi fosse opposizione da parte del convenuto – a fattispecie ulteriori rispetto alla locazione.

L'attuazione della disposizione anzidetta della legge delega si è avuta ora con l'art. 4 del decreto legislativo n. 149 – articolo che è diretto a fissare le modifiche del codice di procedura civile – il quale dispone che “al Libro IV, Titolo I, Capo II, del codice di procedura civile sono apportate le seguenti modificazioni: a) all'articolo 657, primo comma, dopo le parole «può intimare al conduttore,» sono inserite le parole «al comodatario di beni immobili, all'affittuario di azienda,»”.

Consideriamo il significato e la portata di tale disposizione.

3) La modifica dell'art. 657 c.p.c.

Come detto, la modifica che viene apportata alle norme vigenti per estendere l'applicabilità del procedimento di sfratto alle ipotesi del comodato di beni immobili e dell'affitto di azienda consiste nell'aggiunta delle parole “al comodatario di beni immobili, all'affittuario di azienda” al testo previgente dell'art. 657 c.p.c.

Con l'intervento anzidetto viene ampliata – ed estesa ai nuovi soggetti indicati – l'elencazione dei soggetti nei cui confronti è esperibile la procedura prevista dalla norma, elencazione che comprendeva già il “conduttore”, l'“affittuario coltivatore diretto”, il “mezzadro” ed il “colono”.

È questa la modalità che è stata adottata per estendere l'applicabilità del procedimento di sfratto anche ai due contratti indicati nella legge delega (il contratto di comodato di immobili e quello di affitto di azienda). Da sottolineare che quello indicato è l'unico intervento modificativo delle norme vigenti attraverso il quale si attua l'estensione predetta: nessuna ulteriore modifica o aggiunta viene operata a questo fine relativamente ad altre disposizioni che disciplinano il procedimento di sfratto.

Vi è da dire che il decreto delegato prevede anche un ulteriore intervento modificativo della disciplina del procedimento di sfratto: viene infatti modificato il testo dell'art. 663 c.p.c. (la norma che nell'ambito della disciplina del procedimento di sfratto regola le conseguenze della mancata comparizione all'udienza o della mancata opposizione dell'intimato), ma si tratta di modifica che deriva da un'esigenza del tutto diversa (essa è legata alla nuova impostazione della questione relativa alla formulazione del titolo esecutivo) che non ha nulla a che vedere con l'estensione dell'applicabilità del procedimento alle ipotesi del comodato e dell'affitto di azienda.

Considereremo qui di seguito – anche sulla scorta delle osservazioni che abbiamo avuto occasione di formulare commentando la disposizione della legge delega che prevedeva l'estensione dell'applicazione del procedimento di sfratto alle due figure anzidette (2) – alcune delle questioni che derivano dalla novella in relazione a tale estensione.

4) La formulazione della nuova norma con riguardo alla licenza ed allo sfratto per finita locazione

Il testo dell'articolo – così come modificato – prevede dunque che il locatore o il concedente possano intimare – oltre che al conduttore, all'affittuario coltivatore diretto, al mezzadro e al colono – anche al comodatario di beni immobili ed all'affittuario di azienda, prima della scadenza del contratto, la licenza per finita locazione (1° comma) ovvero, dopo la scadenza del contratto, lo sfratto (2° comma).

Proprio con riguardo alla formulazione del testo della norma devono farsi alcune osservazioni che derivano anche dal fatto che tra la previsione della norma della legge delega e la disposizione dettata in argomento dal decreto delegato non vi è piena coincidenza.

4.1) La previsione della “finita locazione”

Va notato subito che nel testo dell'art. 657 c.p.c. è rimasto, pur dopo l'intervento modificativo che stiamo esaminando, il riferimento (che era presente nel testo originario dell'articolo) alla “finita locazione”. Riferimento che concerne dunque esclusivamente la locazione e che appare incongruo quanto all'ipotesi del comodato e dell'affitto di azienda.

Da ricordare che proprio in ragione dell'evidente estraneità del riferimento anzidetto alle ipotesi contrattuali nei cui confronti si intendeva operare l'estensione dell'applicazione delle disposizioni in materia di sfratto, nella legge delega era stato fatto richiamo al concetto di “scadenza del contratto” (concetto che si adattava ad ogni ipotesi di contratto, non solo alla locazione).

Sta di fatto però che nel nuovo testo della norma non si è seguita l'indicazione fornita dalla legge delega e si è invece mantenuto l'incongruo richiamo alla “finita locazione”.

Vi è da chiedersi se da tale richiamo inappropriato possano derivare effetti con riguardo alla portata della norma.

Ferma l'osservazione che quella seguita nella formulazione della norma del decreto delegato è modalità davvero imprecisa e superficiale, pare debba comunque ritenersi che l'applicabilità dello strumento della licenza e dello sfratto per la scadenza del contratto non possa comunque essere limitata, pur alla luce della mancata modifica del richiamo sopraindicato, alla sola locazione. Non può dubitarsi infatti che la disposizione che stiamo considerando, così come essa è formulata, consenta comunque il ricorso alla licenza per la futura cessazione del contratto ed allo sfratto nel caso di già intervenuta scadenza anche in relazione al contratto di comodato (che abbia ad oggetto immobili) ed al contratto di affitto di azienda: l'intervento che stiamo esaminando è indirizzato dichiaratamente ad estendere l'istituto dello sfratto a tali ulteriori contratti indicati con chiarezza dalla legge delega. Sì che ove lo strumento che stiamo considerando restasse utilizzabile solo per le “vecchie” ipotesi contrattuali e non anche per il comodato e l'affitto di azienda l'operazione avrebbe fallito completamente il proprio obiettivo: il che sarebbe davvero incomprensibile ed assurdo.

Si noti del resto che la stessa formulazione originaria della norma già dava luogo ad un problema interpretativo analogo a quello qui segnalato: il richiamo da essa operato alla sola “finita locazione” era certamente incongruo rispetto alle figure contrattuali, ulteriori e diverse rispetto alla locazione, che pure erano richiamate con chiarezza dalla stessa disposizione (l'affitto agrario, la mezzadria e la colonia). Ciò però non aveva mai fatto dubitare che anche in relazione a queste ulteriori ipotesi contrattuali potesse farsi ricorso alla procedura di licenza e di sfratto per la scadenza del contratto.

4.2) Lo sfratto per la scadenza del contratto

Una divergenza ulteriore tra il contenuto della previsione della legge delega ed il contenuto del decreto delegato è ravvisabile con riguardo allo sfratto per la scadenza del contratto.

La legge delega indicava – quali strumenti processuali la cui applicabilità doveva essere estesa alle ulteriori ipotesi contrattuali da essa menzionate – solo la licenza per la scadenza del contratto e lo sfratto per morosità: nessun cenno veniva fatto invece allo sfratto per finita locazione. Vi era pertanto da chiedersi se l'estensione di applicabilità così come prevista dalla legge delega riguardasse anche lo sfratto per scadenza del contratto.

Già in sede di commento alla legge delega (3) avevamo osservato come la risposta a tale quesito dovesse essere necessariamente affermativa. Appariva logico infatti che una volta che la licenza per finita locazione fosse resa utilizzabile nel caso del contratto di comodato e di affitto di azienda dovesse necessariamente ritenersi che anche lo sfratto per finita locazione fosse in questi casi utilizzabile. Ragioni di carattere sistematico e di coerenza logica imponevano infatti di ritenere che il richiamo della norma dovesse intendersi esteso allo sfratto per finita locazione.

Ora, in sede di formulazione del decreto delegato, viene detto espressamente che è incluso – evidentemente sulla base di tali ragioni di coerenza – anche lo sfratto per finita locazione tra gli strumenti cui è stata estesa la possibilità di utilizzo nel caso del comodato e dell'affitto di azienda. Si tratta di una soluzione – come detto – pienamente logica e corrispondente ad esigenze di coerenza: del resto non si vede proprio che senso avrebbe avuto la limitazione alle fattispecie indicate dalla norma dell'applicazione del solo procedimento di licenza con esclusione del procedimento di sfratto per finita locazione atteso che la norma che si ricava dall'art. 657 c.p.c. indica con tutta chiarezza che lo sfratto per finita locazione è esperibile nei medesimi casi in cui è consentita la licenza.

4.3) L'utilizzabilità dello sfratto per scadenza del contratto nel caso del comodato

Aspetto sul quale è opportuno richiamare l'attenzione è quello dei limiti della possibilità del ricorso al procedimento di sfratto (o di licenza) per la scadenza del contratto nel caso del contratto di comodato.

Premesso che in linea di massima nulla osta a che con riguardo al comodato sia fatto ricorso al procedimento speciale nel caso di “scadenza del contratto”, si impongono però alcune considerazioni in relazione alla particolare fisionomia del contratto di comodato quale fissata dagli articoli 1809 e 1810 c.c.

Come abbiamo avuto modo di osservare in altra occasione (4), deve ritenersi che la possibilità dell'utilizzo dello strumento costituito dal procedimento di sfratto nell'ipotesi del comodato trovi ostacolo nella necessità di accertare elementi e requisiti in tutti i casi in cui debba verificarsi la ricorrenza dell'“urgente ed imprevedibile bisogno” del comodante ai fini della verifica del suo diritto alla restituzione del bene (in ipotesi di comodato a termine: art. 1809 c.c.) e nei casi in cui debba accertarsi se il comodatario abbia cessato di servirsi della cosa in conformità del contratto (sempre nell'ipotesi del comodato a termine). Da sottolineare che la necessità dell'accertamento del bisogno del comodante si presenta anche nel caso in cui “in un contratto di comodato immobiliare le parti prevedano che la restituzione dell'immobile da parte del comodante debba avvenire nel “caso che il comodante ne abbia necessità”, caso in cui il contratto si connota come una figura atipica” non “riconducibile né al modello legale del comodato a termine né a quello del comodato senza limitazione di durata, quali espressi nelle norme rispettivamente degli artt. 1809 e 1810 c.c.” (5).

Orbene: pare evidente che in questi casi la necessità dell'accertamento degli elementi segnalati (accertamento che può richiedere l'assunzione di prove o comunque lo svolgimento di attività istruttoria e che in ogni caso richiede valutazioni difficili e delicate) non sia compatibile con il carattere di sommarietà proprio del procedimento di sfratto.

Si noti che si tratta di questione non dissimile da quella che concerne la possibilità del ricorso – quanto al contratto di locazione – alla licenza o allo sfratto per finita locazione nelle ipotesi del diniego del rinnovo alla prima scadenza del contratto di locazione abitativo per le ragioni di cui all'art. 3 della legge n. 431 del 1998 e del contratto di locazione non abitativo per le ragioni di cui all'art. 29 della legge n. 392 del 1978: possibilità che viene esclusa proprio alla luce della incompatibilità dello strumento processuale in questione con gli accertamenti che le norme ricordate richiedono circa la sussistenza delle ragioni che il locatore ponga alla base del diniego del rinnovo del contratto (6).

Alla luce di quanto detto deve opinarsi dunque che fattispecie in relazione alla quale è certamente utilizzabile il procedimento di sfratto sia quella del comodato a termine, caso in cui appunto potrà promuoversi prima che sia scaduto il termine del contratto il procedimento di licenza per finita locazione ovvero, una volta che sia scaduto il termine del contratto, il procedimento di sfratto per finita locazione.

4.4) La portata del giudicato derivante dalla convalida

Come noto, l'ordinanza di convalida dello sfratto è destinata a costituire giudicato alla stessa guisa di una sentenza.

Quanto alla individuazione degli aspetti dell'ordinanza anzidetta – e dei relativi presupposti – che vengano ad essere oggetto del giudicato nell'ipotesi della finita locazione, è affermazione consolidata che “quando è preclusa l'opposizione tardiva, l'ordinanza di convalida di licenza o sfratto per finita locazione acquista l'efficacia di cosa giudicata sostanziale in ordine sia all'esistenza della locazione che alla sua qualificazione, laddove la scadenza del rapporto sia collegata alla tipologia del contratto” (7).

Si tratta di principi che sono stati fissati a proposito della convalida dello sfratto per finita locazione ma che pare chiaro che dovranno valere anche nel caso della convalida dello sfratto per scadenza del contratto nell'ipotesi di comodato e di affitto di azienda: tanto con riguardo al contratto di comodato quanto con riguardo al contratto di affitto d'azienda pertanto l'ordinanza di convalida dello sfratto avrà efficacia di cosa giudicata relativamente all'esistenza ed alla natura del contratto, alla cessazione di questo per la sua scadenza ed alla data di scadenza.

4.5) L'ipotesi dell'intimazione dello sfratto per una data erronea

Una questione che si pone relativamente al procedimento di sfratto per finita locazione concerne le conseguenze dell'intimazione dello sfratto nel caso in cui questo venga intimato per una data di scadenza erronea.

Ci si chiede se l'errore nell'indicazione della data di scadenza del contratto di locazione debba condurre al rigetto della domanda o se il giudice possa rettificare d'ufficio la data erroneamente indicata dalla parte.

In argomento è stato affermato dalla giurisprudenza che “in caso di domanda giudiziale di risoluzione del contratto di locazione per scadenza del termine legale, l'eventuale errore nell'indicazione della data di scadenza del contratto, in cui sia incorso il locatore, non comporta la reiezione della domanda, né configura un caso di extra o ultrapetizione la rettifica operata da giudice al riguardo, allorchè … è la legge a determinare termini e date; infatti la causa petendi dell'azione di licenza per finita locazione è costituita dalla risoluzione del contratto alla scadenza naturale, che è onere del giudice accertare in base alla normativa (alternativamente contrattuale o legale) che disciplina il rapporto ed a prescindere dalle indicazioni (eventualmente erronee) delle parti” (8). Invero “la circostanza che il locatore abbia chiesto la convalida ed abbia indicato nell'intimazione una data di cessazione del rapporto erronea … non osta … all'accoglimento per la scadenza effettiva, convenzionale o legale, in quanto l'indicato errore non vale ad escludere l'inequivoca volontà del locatore di riottenere la disponibilità dell'immobile.” (9).

Pare evidente che i principi ora menzionati debbano trovare applicazione anche nel caso dello sfratto che sia intimato relativamente ad un contratto di comodato o ad un contratto di affitto di azienda: con l'avvertenza peraltro che la durata e la scadenza di tali contratti – a differenza della locazione – non sono determinate dalla legge ma solamente dalle pattuizioni tra le parti.

4.6) La legittimazione a promuovere il procedimento per finita locazione e l'alienazione del bene

Altro problema che si pone a proposito del procedimento di sfratto per finita locazione è quello relativo alla legittimazione alla promozione della procedura nel caso in cui il bene locato sia stato ceduto successivamente alla scadenza del contratto di locazione.

Secondo una prima opinione che ha trovato credito presso i giudici di merito (10) sarebbe inammissibile la domanda di convalida di sfratto per finita locazione proposta da colui che abbia acquistato l'immobile dopo la cessazione della locazione: ciò sia perché l'effetto della cessazione legale della locazione in favore del terzo acquirente si produce ex art. 1602 c.c. solo se il bene locato è trasferito in costanza della locazione (trovando in caso diverso applicazione le regole ordinarie), sia perché non è concettualmente possibile configurare il subingresso in un contratto ormai venuto meno, sia perché in ogni caso non potrebbe invocarsi l'applicazione analogica dell'art. 1602 c.c., che ha natura eccezionale, per derogare all'art. 1372 c.c. (né sarebbe consentita, una volta promosso il procedimento di sfratto per finita locazione, la proposizione della domanda extracontrattuale di rilascio per detenzione senza titolo con la memoria integrativa ex art. 426 c.p.c., costituendo questa inammissibile domanda nuova).

In argomento è però successivamente intervenuta la Corte di cassazione che è andata di diverso avviso: essa ha infatti affermato che nell'ipotesi di trasferimento della proprietà dell'immobile locato – trasferimento che sia successivo alla cessazione de iure del contratto di locazione – l'acquirente subentra nel diritto di credito alla restituzione dell'immobile, già maturato in capo al locatore–proprietario cedente, per cui egli può esercitare legittimamente l'azione contrattuale di sfratto per finita locazione (11).

Se queste sono le considerazioni che concernono l'ipotesi del contratto di locazione, vi è da dire però che tanto nel caso del comodato quanto nel caso dell'affitto di azienda la questione deve risolversi in termini diversi da quelli indicati dalla Corte di cassazione con la decisione ora ricordata. Infatti:

* quanto al comodato, deve notarsi che nel caso di alienazione dell'immobile oggetto di un contratto di comodato che sia già scaduto non sembra possa affermarsi che – come si afferma invece a proposito della locazione – l'acquirente subentri nel diritto di credito alla restituzione del bene: è pertanto escluso che sia consentito all'acquirente del bene il ricorso allo strumento del procedimento di sfratto;

* del pari nel caso del contratto di affitto di azienda le disposizioni richiamate dalla Corte di cassazione a proposito del contratto di locazione non trovano applicazione: sì che anche in questo caso deve escludersi che l'acquirente sia legittimato alla promozione del procedimento di sfratto.

4.7) La produzione del contratto scritto

Consideriamo ora alcuni degli aspetti operativi relativi al procedimento speciale di sfratto.

Una prima questione che viene in rilievo deriva dalla considerazione che in sede di applicazione delle disposizioni in materia di licenza e di sfratto si è ritenuto che fosse necessario che venisse prodotto dall'attore il contratto scritto di locazione e che la mancata produzione di tale contratto scritto fosse ostativa alla pronuncia del provvedimento di convalida, impedendo tale mancanza al giudice di verificare la sussistenza delle condizioni per l'accoglimento della domanda (12).

Vi è da dire però che la fondatezza di tale affermazione appare dubbia dal momento che le norme in materia non prevedono affatto la necessità della produzione del documento anzidetto e che l'impostazione di fondo del procedimento speciale di sfratto è indirizzata – in senso opposto – a dare peso decisivo all'elemento costituito dalla mancata opposizione del convenuto alla convalida.

Da notare poi che alla base del principio anzidetto è stata posta la considerazione che la necessità della produzione del contratto scritto di locazione dovrebbe legarsi alla regola (che si ricava dall'art. 1, comma 4°, della legge n. 431 del 1998) che impone la forma scritta ad substantiam per il contratto di locazione sì che ove il contratto di locazione in relazione al quale fosse promosso il procedimento di sfratto fosse affetto da nullità per mancanza della forma scritta il giudice dovrebbe rigettare la domanda per assenza dei relativi presupposti (13). Vi è però da dire che l'affermazione potrebbe avere fondamento solo nel caso della locazione abitativa (dal momento che solo per questa specie di locazioni l'art. 1, comma 4°, della legge n. 431 del 1998 impone la forma scritta ad substantiam) mentre non potrebbe valere nel caso della locazione non abitativa.

Se questi sono dunque i termini della questione nel caso del contratto di locazione, vi è da chiedersi come debba essere considerata la questione nel caso di sfratto intimato con riguardo ad un contratto di comodato o di affitto di azienda.

Per dare risposta al quesito pare che le ipotesi dei due contratti presi in considerazione dalla nuova norma debbano essere considerate separatamente. Invero:

* per il contratto di comodato – per il quale non è richiesta la forma scritta – è quantomeno dubbio che i principi sopra ricordati possano trovare applicazione;

* per il contratto di affitto di azienda (per il quale l'art. 6 della legge 12 agosto 1993 n. 310 richiede il ricorso all'atto notarile ai fini di cui all'art. 2556 c.c.) potrebbe invece pensarsi che relativamente all'applicazione del principio giurisprudenziale sopra ricordato potrebbero farsi considerazioni non dissimili da quelle che concernono l'ipotesi dello sfratto per finita locazione per le locazioni abitative.

5) La formulazione della nuova norma e lo sfratto per morosità

Consideriamo a questo punto le questioni che si pongono a proposito dell'estensione dell'applicabilità della procedura di sfratto per morosità.

Va detto subito che le considerazioni che seguono possono concernere solo il caso del contratto di affitto di azienda poiché nei confronti del contratto di comodato, come abbiamo notato in altra occasione (14), non può porsi la possibilità di utilizzo della procedura di sfratto per morosità considerato che il contratto di comodato è contratto “essenzialmente gratuito” (art. 1803 c.c.) e che è esclusa in questo caso la stessa ipotizzabilità della fissazione di un canone (da sottolineare che l'esclusione nel caso del comodato dell'utilizzabilità dello sfratto per morosità vale in ogni ipotesi, anche nei casi in cui il contratto di comodato ponga a carico del comodatario un onere (15)).

5.1) L'estensione dell'applicabilità del procedimento di sfratto per morosità

Un primo problema che si pone concerne l'interpretazione della nuova disposizione quanto all'estensione dell'applicazione del procedimento di sfratto per morosità (art. 658 c.p.c.).

Il problema deriva dal fatto che mentre la legge delega prevedeva in modo chiaro ed espresso l'estensione ai contratti da esso indicati anche del procedimento di sfratto per morosità, con il decreto delegato non è stato toccato in alcun modo il testo dell'art. 658 c.p.c. nel quale è stato mantenuto il riferimento ai soli soggetti che già erano indicati, e cioè al “locatore” ed al “conduttore”, soggetti che hanno diretto ed esclusivo collegamento solo con il contratto di locazione.

Vi è da chiedersi quale significato debba attribuirsi al mancato intervento del legislatore del decreto delegato per la modifica della previsione anzidetta.

Nel dare risposta al quesito non può dimenticarsi la previsione della legge delega che faceva richiamo anche allo sfratto per morosità: alla luce di tale richiamo pare chiaro che anche il procedimento di sfratto per morosità deve potersi utilizzare nei casi dei contratti menzionati dalla legge delega (o meglio: nel caso del contratto di affitto di azienda, dovendo restare necessariamente escluso – per le ragioni che già si sono dette – il contratto di comodato).

Conforta questa soluzione l'osservazione che mettendo a confronto i due articoli che prevedono il procedimento di sfratto (l'art. 657 e l'art. 658) emerge che nel primo – pur nella versione originaria – si fa menzione – oltre che del conduttore – di tutti i soggetti ulteriori che abbiamo elencato supra, mentre nel secondo si menziona solo il conduttore: nonostante ciò mai si è pensato che la possibilità di ricorso allo sfratto per morosità non si ponga anche per i contratti diversi dalla locazione (l'affitto agrario, la mezzadria, la colonia) richiamati dall'art. 657 c.p.c.

5.2) Utilizzabilità della procedura di sfratto per morosità per l'accertamento della intervenuta risoluzione del contratto

Costituisce principio consolidato che il ricorso allo sfratto per morosità è consentito anche per l'accertamento della già intervenuta risoluzione di diritto del contratto di locazione. Si afferma infatti che “il procedimento per convalida di sfratto per morosità di cui all'art. 658 c.p.c. è utilizzabile dal locatore non solo per fare valere nella forma speciale di cui a tale procedimento un'azione di risoluzione del contratto di natura costitutiva ai sensi dell'art. 1453 c.c., ma anche per fare valere nella forma speciale un'azione di accertamento dell'intervenuta risoluzione di diritto del contratto locativo, in forza del verificarsi di una delle fattispecie di cui agli artt. 1454, 1456 e 1457 c.c.” (16).

Il principio dovrà valere anche nel caso in cui si intenda fare accertare la risoluzione del contratto di affitto di azienda nell'ipotesi in cui sia invocata l'operatività di una clausola risolutiva espressa (17) o nelle altre ipotesi indicate dalla giurisprudenza che sopra si è ricordata. Da sottolineare peraltro che la clausola risolutiva espressa dovrà essere legata al mancato pagamento del canone, non potendo invece farsi ricorso allo strumento processuale in parola nel caso in cui si prospetti l'operatività di una clausola risolutiva legata ad altra ipotesi di inadempimento (come nel caso – per esempio – dell'inadempimento della clausola che vieti la sublocazione) (18).

Quanto al contratto di comodato, deve escludersi tale possibilità sempre in ragione della natura gratuita del contratto (che esclude anche la possibilità della presenza di clausole risolutive che si basino su inadempimenti del comodatario rispetto a non ipotizzabili o comunque non consentiti obblighi di pagamento).

5.3) Utilizzabilità del procedimento per il mancato pagamento degli oneri accessori

Vi è da chiedersi se nel caso del contratto di affitto di azienda sia consentito il ricorso allo strumento costituito dallo sfratto per morosità anche nell'ipotesi del mancato pagamento degli oneri accessori.

Da ricordare che a proposito del contratto di locazione l'affermazione (che si basava sul fatto che il testo della norma faccia riferimento specificamente ed esclusivamente al canone) che il procedimento in questione fosse utilizzabile solo nel caso di mancato pagamento del canone è stata superata dalla diversa opinione secondo cui, dal momento che anche gli oneri accessori fanno ora parte del sinallagma del contratto (19), anche il mancato pagamento di questi consente il ricorso allo speciale strumento processuale in questione (20).

Va osservato però che proprio la ragione che ha condotto ad estendere – nel caso della locazione – l'utilizzabilità del procedimento di sfratto per morosità all'ipotesi del mancato pagamento degli oneri accessori potrebbe condurre ad escludere che la medesima estensione sia consentita nel caso del contratto di affitto di azienda: in relazione a questo infatti non vi è alcuna previsione normativa che attribuisca all'obbligo di pagamento degli oneri accessori (i quali non a caso vengono definiti “accessori”) lo stesso peso che ha l'obbligo di pagamento del canone di affitto.

Considerazione questa che potrebbe valere quantomeno in tutti i casi in cui non vi sia – nel contratto di affitto dell'azienda – una specifica previsione diretta ad attribuire all'obbligo anzidetto di pagamento degli oneri accessori la medesima importanza – o comunque il medesimo ruolo rispetto al sinallagma contrattuale – dell'obbligo di pagamento del canone.

5.4) La portata del giudicato derivante dalla convalida

Come si è già detto, l'ordinanza di convalida dello sfratto è destinata a formare giudicato.

Con riguardo all'ordinanza di convalida dello sfratto per morosità costituisce affermazione consolidata che questa, una volta che sia preclusa l'opposizione ex art. 668 c.p.c., acquista forza di cosa giudicata in senso sostanziale in ordine alla pregressa esistenza della locazione ed alla qualità di locatore dell'intimante e di conduttore dell'intimato; resta invece esclusa tale condizione relativamente all'accertamento dell'esistenza della morosità e della misura del canone (21), per cui resta aperta la possibilità di proporre opposizione avverso il decreto ingiuntivo pronunciato contestualmente ai sensi dell'art. 664 c.p.c. L'efficacia di giudicato dell'ordinanza di convalida concerne infatti la risoluzione del contratto e l'obbligo di rilascio dell'immobile locato, oltre che la pregressa esistenza del contratto di locazione e la qualità di locatore dell'intimante, non anche il quantum delle somme dovute al locatore e quindi non preclude al conduttore di chiedere nel giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo ottenuto dal locatore per il pagamento dei canoni scaduti (o in altro autonomo giudizio) l'accertamento dell'insussistenza (totale o parziale) del credito affermato dal locatore (22).

Affermazioni che varranno certamente anche per l'ipotesi della convalida dello sfratto nel caso di affitto di azienda.

5.5) La produzione del contratto scritto

Passando a considerare gli aspetti operativi propri del procedimento di sfratto, va notato che anche con riguardo allo sfratto per morosità si pone il quesito che abbiamo già esaminato supra circa la necessità della produzione del contratto scritto.

È appunto con riguardo a questa specie di procedimento che è stata affermata in giurisprudenza la necessità della produzione da parte dell'attore del contratto scritto di locazione: si è osservato come nel procedimento per convalida di sfratto la mancata produzione del contratto scritto di locazione sia ostativa alla convalida, impedendo tale mancanza la verifica da parte del giudice delle condizioni di accoglibilità della domanda (e, nel caso, la verifica dell'entità del canone dovuto) (23).

Richiamiamo a proposito di questo problema le considerazioni che abbiamo formulato supra con riguardo all'analogo problema che si pone nel caso di sfratto per finita locazione.

5.6) L'ipotesi della comparizione di rappresentante dell'intimato all'udienza di convalida

Quanto al procedimento di sfratto relativo alla locazione si afferma – a proposito della comparizione all'udienza di un procuratore speciale dell'intimato – che nel giudizio di convalida di sfratto per morosità l'intimato ha la facoltà di comparire personalmente ovvero di nominare un procuratore speciale, che – pur senza avere la possibilità di svolgere le attività che sono riservate alla difesa tecnica – si limiti semplicemente a manifestare la volontà dell'intimato di opporsi alla convalida. Ciò può avvenire anche tramite l'intervento di un terzo che sia incaricato di presentarsi all'udienza, pur senza che gli siano conferiti poteri rappresentativi: al predetto circoscritto fine è sufficiente la presenza in udienza di chiunque sia in grado di fare ritenere che sia comparso l'intimato (24).

Queste sono le affermazioni che vengono fatte con riguardo allo sfratto nel caso della locazione: non vi è ragione perché queste stesse affermazioni non debbano valere anche nel caso dell'analogo procedimento che sia promosso in relazione al contratto di affitto di azienda.

5.7) La sanatoria della morosità

Da ricordare infine che nel caso di sfratto per morosità per la locazione di immobile possono trovare applicazione le disposizioni relative alla “speciale sanatoria in sede giudiziale” prevista dall'art. 55 della legge n. 392 del 1978, che può condurre alla purgazione della mora all'udienza di convalida (1° comma) o successivamente nel caso di concessione del termine di grazia (2° comma), sanatoria che “ha un effetto … ampio, di protezione del rapporto contrattuale, perché non solo sana la morosità – estesa … a somme dovute dopo che il giudizio sia stato promosso, nelle forme sia ordinaria che monitoria – ma preclude anche la risoluzione del contratto”. Disposizioni queste che peraltro possono trovare applicazione solo nel caso della locazione abitativa.

Nel caso del contratto di affitto di azienda tali disposizioni in tema di sanatoria e di ricorso alla concessione del termine di grazia, riguardando esse solo la locazione, certamente non potranno trovare applicazione.

Da notare infine che anche nel caso dello sfratto per morosità intimato in relazione al contratto di affitto di azienda varrà la regola – enunciata a proposito della locazione – secondo cui “il pagamento effettuato dopo la notifica dell'atto di citazione, essendo comunque tardivo, può valere solo a purgare la morosità, evitando la convalida dello sfratto nella fase sommaria, ma non … a cancellare l'inadempimento rilevante, all'esito del giudizio di merito, per la risoluzione del contratto” (25).

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(1) Ci richiameremo a questo proposito a quanto avevamo osservato in sede di esame della legge delega. Il richiamo è a: SCALETTARIS, Estensione dell'applicazione del procedimento di sfratto al comodato ed all'affitto di azienda (in questa Rivista 2022, pag. 326 e ss.).

(2) Nel testo che si è già ricordato: cfr. SCALETTARIS, Estensione dell'applicazione del procedimento di sfratto al comodato ed all'affitto di azienda, cit.

(3) Si veda ancora il testo già ricordato: cfr. SCALETTARIS, Estensione dell'applicazione del procedimento di sfratto al comodato ed all'affitto di azienda, cit.

(4) Si veda ancora il testo già più volte ricordato: cfr. SCALETTARIS, Estensione dell'applicazione del procedimento di sfratto al comodato ed all'affitto di azienda, cit.

(5) Così Cass. 12 marzo 2008 n. 6678 (in Giust. Civ. 2009, I, 454; in questa Rivista 2009, pag. 271; in Giur. It. 2008, I, 2456, con nota di FERONELLI, Sulla durata di un rapporto di godimento derivante da un contratto di comodato. Comodato “vita natural durante” e comodato “atipico”; in Nuova Giur. Civ. Comm. 2008, I, pag. 1135; in Guida al dir. 2008, n. 17, pag. 47; in Giust. Civ. 2009, I, pag. 1399, con nota di DE PAOLA, Una nuova e atipica figura di comodato).

(6) Si veda in argomento Tribunale Padova 29 gennaio 2020 (in questa Rivista 2020, pag. 207) che afferma che nel caso di promozione di un procedimento di sfratto per finita locazione in relazione a diniego di rinnovo di locazione commerciale alla prima scadenza – anziché di promozione di ricorso ex art. 30 L. 392/78 – “il giudice dello sfratto deve verificare anche d'ufficio i presupposti processuali e di merito dell'eventuale ordinanza di convalida di sfratto sì che non è possibile adottare alcun provvedimento tipico della procedura di sfratto, primo fra tutti l'ordine di rilascio ex art. 665 c.p.c., dovendosi invece mutare il rito e procedere con il debito accertamento del motivo di diniego”.

(7) Così Cass. 8 novembre 2007 n. 23302 (in Giust. Civ. 2008, I, pag. 1715). Nello stesso senso: Cass. 2 febbraio 2017 n. 2702 (ne Il Corriere giuridico 2017, pag. 570).

(8) Così Cass. 17 settembre 2013 n. 21153 (in questa Rivista 2014, pag. 191). Nello stesso senso: Cass. 3 settembre 2019 n. 21965 (in questa Rivista 2020, pag. 73).

(9) Così Cass. 30 maggio 2008 n. 14486 (in questa Rivista 2008, pag. 460).

(10) Si veda in questo senso Tribunale Roma 11 novembre 2006 (in Giust. Civ. 2006, I, pag. 2411, con nota di IZZO, La legittimazione ad agire per la restituzione dell'immobile locato del terzo che acquisti l'immobile locato dopo la scadenza della durata della locazione).

(11) Così Cass. 24 luglio 2012 n. 12883 (in questa Rivista 2013, pag. 40; in Giust. Civ. 2012, I, pag. 2292).

(12) Si veda in questo senso Tribunale Modena ord. 11 maggio 2011 (in questa Rivista 2011, pag. 671).

(13) Si veda in questo senso Tribunale Verbania ord. 5 aprile 2001 (in questa Rivista 2001, pag. 567). Nello stesso senso si veda: Tribunale Reggio Calabria 29 marzo 2001 (in questa Rivista 2001, pag. 567) che ha ritenuto che poichè l'art. 1, comma 4°, L. 431/98 richiede la forma scritta sotto comminatoria della nullità del contratto, tale forma diviene elemento costitutivo del contratto; Tribunale Varese ord. 18 maggio 2000 (in questa Rivista 2000, pag. 935; in Gius 2000, pag. 1875) che ha affermato che in mancanza di contratto redatto in forma scritta il conduttore deve considerarsi occupante sine titulo dell'immobile e nei suoi confronti non è esperibile il procedimento di sfratto per morosità.

(14) Si veda sempre il testo già ricordato: cfr. SCALETTARIS, Estensione dell'applicazione del procedimento di sfratto al comodato ed all'affitto di azienda, cit.

(15) Si rinvia anche a questo riguardo a SCALETTARIS, Estensione dell'applicazione del procedimento di sfratto al comodato ed all'affitto di azienda, cit.

(16) Così Cass. 27 agosto 2013 n. 19602 (in questa Rivista 2013, pag. 740). Si veda in questo senso anche Tribunale Modena 15 giugno 2006 (in Giur. Merito 2007, I, pag. 977, con nota di SCARPA, Lo scioglimento della locazione per effetto di clausola risolutiva espressa nell'ambito del procedimento per convalida di sfratto): è consentito il ricorso al procedimento per convalida di sfratto per morosità non soltanto per le pronunce costitutive di risoluzione, ma altresì per le azioni di mero accertamento quali quelle relative all'avvenuta risoluzione della locazione per effetto di clausola risolutiva espressa, di cui il locatore dichiari di avvalersi.

(17) Da ricordare, quanto alla locazione, che è stato ritenuto – con riguardo all'ipotesi della clausola risolutiva espressa inserita nel contratto di locazione – che nelle locazioni di immobili cui non si applicano le ipotesi di sanatoria ex art. 55 della legge n. 392 del 1978 (quali le locazioni non abitative) l'offerta o il pagamento del canone (che, se effettuati dopo l'intimazione di sfratto, non consentono l'emissione, ai sensi dell'art. 665 c.p.c., del provvedimento interinale di rilascio con riserva delle eccezioni, per l'insussistenza della persistenza della morosità ex art. 663, 2° comma, c.p.c.) nel giudizio susseguente, a cognizione piena, non comportano l'inoperatività della clausola risolutiva espressa, in quanto, ai sensi dell'art. 1453, comma 3, c.c., dalla data della domanda il conduttore non può più adempiere: da segnalare anzi che l'operatività della clausola risolutiva espressa determina, di conseguenza, l'irrilevanza dell'indagine sulla gravità dell'inadempimento. Si veda in questo senso Cass. 29 settembre 2014 n. 20483 (in Guida al dir. 2015, n. 3, pag. 38).

(18) È stata ritenuta pertanto inammissibile la domanda del locatore proposta nelle forme del procedimento di sfratto per fare valere la cessazione della locazione per violazione di una clausola contrattuale che prevedesse la risoluzione di diritto del contratto (nel caso si trattava appunto di violazione della clausola che vietava la sublocazione): così Tribunale Modena 19 aprile 2005, in questa Rivista 2005, pag. 674).

(19) Così Cass. 26 marzo 2000 n. 6978.

(20) Così Corte cost. 31 marzo 1988 n. 377.

(21) Si veda in questo senso Cass. 1° marzo 2011 n. 5040 (in Guida al dir. 2011, n. 24, pag. 64).

(22) Così Tribunale Udine 18 aprile 2016 (in questa Rivista 2016, pag. 414).

(23) Si veda in questo senso Tribunale Modena ord. 11 maggio 2011 (in questa Rivista 2011, pag. 671).

(24) Così Cass. 27 aprile 2011 n. 9416 (in questa Rivista 2011, pag. 809).

(25) Così Cass. 23 aprile 2008 n. 10587.